Como invertir en una vivienda

María Fernandez
María Fernandez

Cuando hablamos de invertir en vivienda estamos haciendo referencia a invertir en inmuebles construidos para que vivan las personas. En este grupo entran casas, pisos, apartamentos y sus variaciones. Luego encontramos diferentes tipos de viviendas: obra nueva, segunda mano y protección oficial. La peor para invertir en vivienda es la de protección oficial, pues son muy restrictivos.

Explicamos los pasos para invertir en una vivienda. Tienes dos opciones básicamente, puedes hacer una compraventa o comprar una vivienda para ponerla en alquiler.

¿Cuáles son los casos de riesgo?

En el primer caso, el riesgo es grande, no tanto por la variación de precios o por posibles burbujas, sino porque resulta una inversión importante de dinero, demasiado capital en un único activo. Y también hay que tener en cuenta que son inversiones a largo plazo y hay muchos factores que pueden afectar al valor del inmueble.

En el segundo caso, invertir en vivienda para ponerla en alquiler, supone un riesgo algo menor, pero sigue siendo alto. Sigue siendo una inversión muy grande, los inquilinos pueden retrasar pagos con facilidad, pueden hacer daños en el inmueble y muchos otros factores difíciles de controlar. Por otra parte, posees el activo y podría revalorizarse en un futuro y habrías ganado una rentabilidad anual más el beneficio de la operación de compraventa.

Dicho esto, vamos a analizar las diferentes acciones disponibles:

Comprando una vivienda

Para invertir en vivienda primero hay que saber cómo comprar una. Para comprar una vivienda puedes hacer uso de agentes inmobiliarios o moverte por tu cuenta.

Los agentes inmobiliarios se encargarán de buscar inmuebles que se ajusten a tus criterios de búsqueda, de realizar las gestiones en transacciones, asesoramiento y mediación entre el comprador y el vendedor. En la compraventa de viviendas, no es obligatorio usar un agente inmobiliario.

Invertir en vivienda por tu cuenta puede ser un poco más trabajoso, pero puede salir más rentable si se tiene paciencia y se busca bien.

En cualquiera de los dos casos es importante tener varias cosas en cuenta:

Documentación a revisar si es vivienda de segunda mano

Aconsejamos revisar los siguientes documentos para tener una compra sin imprevistos. Es importante para no tener problemas con servicios, impuestos y pagos no contemplados:

Título de la propiedad del inmueble. Este documento explica quién es el propietario legal de la vivienda.

Es importante que el propietario tenga el último recibo del pago del impuesto IBI.

Certificado de comunidad de propietarios. Este certificado acredita que el propietario está al corriente de los pagos de la comunidad. También vale la pena tener en cuenta el coste de los pagos de la comunidad.

Titularidad, estado de cargas y gravámenes de la vivienda en el registro de la propiedad.

Últimos recibos de los servicios, tipo agua, luz, gas, etc. Al corriente de pagos.

Y tener pasada la ITE, la Inspección Técnica del Edificio pasada.

Contrato de compraventa

Se trata de un documento que describe la vivienda, el precio de venta y obliga al comprador a comprarla y al vendedor venderla. Normalmente, cuando se compra una vivienda se pide una paga y señal.

La paga y señal o arras confirmatorias, es la cantidad de dinero que se da para confirmar la operación. Si alguna de las partes se echa atrás, se debe pagar una indemnización por el incumplimiento del contrato, que en muchos casos, en el caso del comprador es la paga y señal. Esto se certifica con el contrato de arras.

Gastos por compraventa

Por último, para invertir en vivienda es interesante conocer los gastos que tendrá la operación. Listamos los gastos principales que podrías tener:

Honorarios del notario: Es necesario para certificar todos los papeles y la inscripción en el registro de la propiedad. Por ley estos honorarios los debe pagar el vendedor, pero lo normal es que vaya a cargo del comprador, previamente pactado.

Honorarios por inscripción en el registro: Honorarios al registrador que comprueba la legalidad de los documentos y los inscribe en el registro.

Gastos por gestoría: Es quien se encarga de realizar los trámites de verificación y registro en los plazos correspondientes de los documentos.

Gastos por tasación: Por ley se debe tasar el inmueble. La tasación consiste en la valoración del precio real de éste. Las tasaciones son realizadas por entidades tasadoras registradas en el Banco Central.

Impuesto por compra de vivienda nueva: Por una parte tienes que pagar el IVA del inmueble, y por otra parte tienes que pagar IAJD o Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Vendiendo una vivienda

La venta forma parte de la acción de invertir en vivienda. Como en la compra, al vender debes de tener en cuenta varias cosas. En realidad casi las mismas que a la hora de comprar, así que no profundizaremos demasiado.

Repasar que todos los documentos están al día

Estimar los gastos de la gestión de la venta. (Comisión de venta, notariado, impuestos de registro).

Preparar la vivienda para ser vendida (limpieza, reformas, etc. ) para que sea más fácil vender.

Vivienda en alquiler

Poner una vivienda en alquiler es otra alternativa para invertir en vivienda. En general se están consiguiendo unas rentabilidades superiores al 4%, lo que es más que cualquier depósito. Es una estrategia más conservadora, pues se puede retener el inmueble sin vender mientras se obtiene una rentabilidad, hasta que se encuentra el momento adecuado en un contexto global y a largo plazo

Para poner un piso en alquiler lo puedes hacer mediante una agencia inmobiliaria, quienes se encargarán de publicitarlo, de la gestión de los documentos y de encontrar a posibles inquilinos. La otra opción es que lo haga el propietario, hay varios servicios en internet que te permiten publicitar y encontrar posibles inquilinos con gran facilidad.

En los dos casos, lo más importante es el contrato del alquiler. En este contrato se especifica quién alquila, qué alquila, el coste del alquiler y la duración del contrato. También se especifica cuánto es la fianza, qué sucede si el casero vende la vivienda, si la necesita para familiares, y quién paga la comunidad y el IBI.

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